最新的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況增強(qiáng)了樓市拐點(diǎn)將至的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭第一時(shí)間在其微博上稱，“7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)平均水平比6月微漲0.9%，按此趨勢(shì)，8月或9月將首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，三季度開拐”。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉也表示，一線城市的商品房漲幅首次出現(xiàn)全面停滯，市場(chǎng)上漲的趨勢(shì)基本被控制，一線城市價(jià)格拐點(diǎn)隱現(xiàn)。我們注意到，就在統(tǒng)計(jì)局公布最新房?jī)r(jià)變動(dòng)情況的前一天，住建部給出了應(yīng)限購(gòu)城市的建議標(biāo)準(zhǔn)，那么，隨著最新數(shù)據(jù)的出爐，哪些城市會(huì)列入新限購(gòu)的范圍？樓市會(huì)否向預(yù)期方向發(fā)展？未來房地產(chǎn)政策又將如何發(fā)力以鞏固前期調(diào)控成果呢？

　　降價(jià)城市增多

　　凸顯調(diào)控成效

　　房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，這是當(dāng)月數(shù)據(jù)給人的最直觀感受。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）及二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市分別增加了5個(gè)和3個(gè)，降價(jià)城市數(shù)量略有增加。

　　同比來看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，漲幅回落的城市有26個(gè)。但相對(duì)與同比指標(biāo)，環(huán)比數(shù)據(jù)往往更能反映短期的變化?？v觀連月數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市呈現(xiàn)逐月增多的趨勢(shì)，盡管7月仍有39個(gè)城市環(huán)比上漲，但漲幅與數(shù)量都持續(xù)下降。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，總體來看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲幅收窄、上漲的城市數(shù)量減少、環(huán)比下降的數(shù)量增加等跡象，這些指標(biāo)表明70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下行或是漲幅趨緩的變化軌跡。

　　自調(diào)控施行以來，投機(jī)投資性需求得到了有效抑制，對(duì)改善供求關(guān)系起到了重要作用，房?jī)r(jià)也在供求關(guān)系的改變中出現(xiàn)了趨勢(shì)的變化。在樓市進(jìn)入從量跌到價(jià)變的關(guān)鍵時(shí)期，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同樓市下調(diào)趨勢(shì)日益明顯的判斷。張大偉表示，從7月部分城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，一線城市基本已經(jīng)達(dá)到了調(diào)控的部分效果，限購(gòu)令下市場(chǎng)已經(jīng)趨向理性。但是樓市成交量及價(jià)格上漲重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二三線城市，大部分未包含在70個(gè)大中城市指數(shù)中，影響了整個(gè)樓市調(diào)控效果。陳國(guó)強(qiáng)進(jìn)一步表示，目前總體房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈下降的可能性很小。既要看到70個(gè)大中城市整體變化的趨勢(shì)，也要關(guān)注特定城市成交結(jié)構(gòu)的變化。

　　8月底前

　　新限購(gòu)城市或?qū)⒊鰻t

　　新限購(gòu)城市的名單是否將緊隨房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)之后新鮮出爐？這也是市場(chǎng)普遍關(guān)注的問題之一。因?yàn)榫驮诮y(tǒng)計(jì)局公布最新房?jī)r(jià)變動(dòng)情況的前一天，住建部給出了應(yīng)限購(gòu)城市的建議標(biāo)準(zhǔn)。按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，70個(gè)大中城市中處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市，這條措施具有極強(qiáng)的操作性，這或許意味著漲幅名列前茅的城市在8月底前不得不出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　從目前情況看，通過限購(gòu)強(qiáng)制介入市場(chǎng)，已成為房市調(diào)控最為有效的手段之一。有分析認(rèn)為，二三線城市限購(gòu)令若在8月底前出臺(tái)，首先會(huì)壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二三線城市也將會(huì)步一線城市“量?jī)r(jià)齊跌”的后塵。住建部相關(guān)人士也表示，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不完善，為了保證更多居民和消費(fèi)者的利益，限購(gòu)“雖不合情，但合理”。

　　不言而喻，二三線城市限購(gòu)政策若近期出臺(tái)將會(huì)對(duì)地方樓市產(chǎn)生很大影響。一位開發(fā)商就直言，“當(dāng)年90、70政策出來了，我們不停地研究小戶型；限購(gòu)政策出臺(tái)，一線城市做不了，就往二線城市跑；現(xiàn)在二三線城市再限購(gòu)，我們只能再找別的路子了”。陳國(guó)強(qiáng)說，限購(gòu)范圍擴(kuò)大必將在短時(shí)間內(nèi)給相關(guān)城市或地區(qū)的市場(chǎng)成交量及成交價(jià)格帶來直接影響。

　　楊紅旭認(rèn)為，各地限購(gòu)政策出臺(tái)前還需一個(gè)溝通、協(xié)調(diào)的過程，部分地方政府和住建部之間少不了博弈和談判。延至9月公布，可能性相當(dāng)大。至于城市分布，預(yù)計(jì)將集中在北京、上海、廣州、深圳等大都市圈周邊，類似珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等，部分投資需求被擠壓出大都市后，導(dǎo)致周邊城市樓市投資比較活躍，房?jī)r(jià)上漲偏快。

　　樓市調(diào)控著眼于

　　長(zhǎng)期長(zhǎng)效的制度建設(shè)

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)、不減弱的信號(hào)還在不斷傳遞，那么未來是否還會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策？對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的展望，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委的看法是，“短期暫穩(wěn)定，長(zhǎng)期仍多變”。他說：“未來一年，政策應(yīng)該不會(huì)有特別大的變化，但已經(jīng)可以看到轉(zhuǎn)變的端倪，比如由過去單純強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)過高這一表象，而現(xiàn)在更多開始強(qiáng)調(diào)供需失衡；以前強(qiáng)調(diào)增加供給，只是保障房的增加，沒有提到普通商品房，但是現(xiàn)在明確表示增加普通商品房供應(yīng)這一手也不能放松。未來十年還會(huì)是多變的，因?yàn)檎{(diào)控時(shí)間越久，問題就會(huì)想得越清楚?！?/P>

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，已經(jīng)明確的房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)，但是一些比較嚴(yán)厲的行政性控制手段必須是過渡性的。如果沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，宏觀調(diào)控應(yīng)有的水平體現(xiàn)不出來，還會(huì)引出矛盾的積累和麻煩。因此，未來還將主要靠市場(chǎng)機(jī)制加上必要經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，讓市場(chǎng)軌道的房地產(chǎn)業(yè)擁有活力發(fā)展的制度條件。賈康還認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革非常必要，建議給居民吃“定心丸”。